[경제 용어] 건폐율과 용적률이란?

신축시 반드시 쓰이는 용어들이 있다. 건폐율과 용적률. 분명히 어디서 많이 들어본 것 같은데 의미는 아리송한, 그런 용어일 것이다. 과연 건폐율과 용적률의 의미는 무엇이며 어떻게 쓰이는 용어일까? 살찐 다람쥐가 알아보았다.

 

 

건폐율(Building to Land Ratio)이란?

 

건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 말한다. 무슨 말인고 하면 100㎡ 면적의 부지가 있다고 가정할 때, 건폐율이 30%이면 건축면적이 30㎡로 제한된다는 의미이다.

 

건폐율을 통해 건축면적을 제한하는 이유는 다음과 같다. 대지면적을 모두 100%로 규정한다면 최소한의 통풍 면적과 일조, 채광, 통풍 등 위생적인 환경을 조성이 힘들지 않겠는가? 따라서 어느정도 공간을 두고자 건폐율을 규정하여 건물을 짓도록 하는 것이다. 또한 화재나 소화, 피난에 대비하고자 하는 목적도 있다.

 

건폐율은 어떤 지역이냐에 따라 달라지는데 건폐율이 높을수록 건축물로 활용할 수 있는 부지가 크다는 뜻이며 건폐율이 높은 지역이 당연히 가격도 높다. 용도지역에 따른 건폐율의 한도에 대해서는 다음과 같다.

 

해당 지역에 따른 건폐율 (출처: 네이버)

상대적으로 상업지구가 건폐율이 높아 건축물 활용면적이 넓고 주거지역은 중간, 그리고 녹지 지역은 머....자연환경보전에만 충실하라는 뜻이다.

 

용적률(Floor Area Ratio)이란?

 

용적률이란 대지면적에 대한 연면적의 비율을 말한다. 연면적이란 건축물 각 층 바닥면적의 합을 말하는데 물론 여기서 지하층은 제외된다.

 

예를 들어보자! 살찐 다람쥐에게는 100평의 대지가 있다(있고 싶다.). 이 곳의 건폐율은 50%라 건물로 사용할 수 있는 건축면적은 50평이 한계치이다. 그런데 이 곳의 용적률은 무려 1,000%라고 하네? 그렇다면 살찐 다람쥐는 한 층당 50평의 건물을 무려 20층까지 쌓아 올릴 수 있다는 말이다.

 

원래 건축물의 연면적에는 지하층의 바닥면적도 포함이 되어야 하지만 용적률을 계산할 때에는 포함되지 않는다. 연면적은 오로지 지상층의 바닥면적만 포함된다.

 

하지만 지상층의 면적이라도 그 사용용도가 주차장으로 쓰이는 면적은 또 제외된다. 아까 예시에서 보였다시피, 살찐 다람쥐가 지하 1층을 갖춘 건축면적 50평짜리 20층 건물을 세우고 지상 1,2층을 주차장으로 이용한다면 실제 연면적은 1,050㎡ 이지만 용적률 산정시에는 900%밖에 안 되는 것이다. 

 

해당 지역에 따른 용적률 최대 한도

건폐율과 마찬가지로 용적률도 상업지구일수록 높은 한도가 부여된다. 주거 지구는 중간 정도이며 녹지지역은...에휴;;

 

건폐율과 용적률에 대한 전체적인 요약

 

건폐율은 높을수록 토지 가격이 높지만, 용적률이 높다고 꼭 가격도 높은 것은 아니라고 한다. 아파트의 경우 재건축 시 토지에 대한 지분을 세대주들이 나눠 가져야 하는데, 이 경우 세대수가 많은 아파트일수록 대지 지분을 더 많은 사람들과 나눠야 하기 때문에 과거 높은 용적률을 적용해 지어진 낡은 아파트의 많은 가구수는 향후 재건축에 있어서 지분 확보에 불리할 수 있다.

 

압구정 재건축 아파트 용적률 현황 (2016년 매일경제)

 

일례로 용적률이 200%인 아파트는 100%인 아파트에 비해 대지 지분, 즉 자기 땅이 절반밖에 되지 않으며 용적률 95%인 서울 압구정 현대 4차 아파트가 사업성이 뛰어나다고 평가받고 있다.

 

그래서 결론은 재건축을 고려한다면 용적률이 낮은 아파트가 투자에 더 유리하다는 것!

 

전체적으로 다시 요약하자면..

 

건폐율 = 건물의 넓이 개념

 

용적률 = 건물의 높이 개념