2021년부터 달라지는 부동산 제도, 재건축 실거주 요건 강화?

2021년이 다가왔다. 현 정부는 출범 이래로 갖가지 부동산 대책을 내 놓았지만 현재까지 전적은 24전 24패이다(매일경제 자료 참조). 하지만 실패했다고 부동산 정책을 손 놓을 수도 없는 법! 따라서 2021년에도 부동산 대책을 내놓아 올해부터 새로 시행되거나 바뀌는 제도도 많아졌다. 특히, 세제 변경이 많아 주택 소유자라면 관련 정책에 대한 내용을 사전에 알아두는게 좋겠다.

그렇다면 2021년을 맞아 바뀌는 부동산 정책은 무엇이 있을까? 살찐 다람쥐가 언론사들의 자료를 참조해 나열해보았다.

양도세 과세 시 분양권도 주택으로 간주

2020년까지는 1세대 1주택자가 분양권을 보유한 상태에서 해당 주택을 양도하면 1주택으로 간주해 양도세 비과세 여부를 판단했다. 하지만 2021년 1월 1일부터 새로 취득한 분양권은 주택 수에 포함되어 과세 여부를 따진다고 한다(2020년 이전에 취득한 분양권은 해당사항 없음). 하지만 이 경우에 예외적 경우가 있는데 1세대 1주택자가 이사 등의 목적으로 분양권을 취득한 경우에는 일시적 2주택 비과세 특례를 적용할 예정이다. 

1세대 1주택 장기보유특별공제에 거주기간 요건 추가

올해 1월 1일부터 1주택자가 9억원 초과 고가주택 양도 시에 적용되는 장기보유특별공제에 거주기간 요건이 추가된다. 작년도까지 부동산 정책에서의 보유기간에 따라 연 8%씩 공제하던 것에서 보유기간 연 4%, 거주기간 연 4%로 분리하여 각각 40%까지 공제해 준다. 부동산은 보유하는 자산이 아니라 실제로 거주하는 '집'으로서의 가치를 강조한 것이다. 따라서 보유기간이 길어도 실제로 거주한 기간이 짧으면 공제율이 낮아 세부담이 증가할 수도 있다는 점, 명심해두자!(집은 가지고 다니는 것이 아닌 내가 거주하는 곳이다!)

소득세 최고세율 인상 및 과세표준 구간 조정

소득세 과세표준이 5억원 초과, 최고 42% 세율에 불과했던 종전 제도에서 10억원 초과 최고 45% 세율 구간이 신설됐다. (세금 더 내도 괜찮으니깐 이렇게 벌어봤으면 ㅋㅋㅋ) 올해 1월 1일부터 발생하는 소득분부터 과세표준이 10억원 이하인 경우에는 종전의 세율과 다르지 않지만 10억원을 초과할 겨우에는 초과하는 소득에 대해서 세율이 3%로 늘어나게 된다.

(이 포스팅을 읽고계신 여러분 모두 45% 세금 낼 정도로 부자가 되길 바란다!)

종합부동산 세율 최고 6%까지 인상

올해부터는 종합부동산세율이 최고 6%까지 인상된다. 2주택 이하 소유 시 세율은 과세표준 구간별로 0.6%~3.0%, 3주택 이상.조정대상지역 2주택자는 1.2%~6.0%까지 적용된다. 종합부동산세 부담이 커지면서 일부 다주택자는 과세기준일인 6월 1일 전 주택 처분에 나설 것으로 보인다. 다주택을 보유한 법인의 경우, 종합부동산세 최고세율인 6%가 적용되고 6억원 공제가 폐지되면서 더욱 세부담이 커질 전망이다.(니가 살지 않는 집은 죄다 내놔라 이뜻??)

종합부동산세 세율인상표

종합부동산세 공제한도 최대 80%까지 확대

2021년부터 과세기준일 현재 만 60세 이상인 1세대 1주택자 (부부 공동명의 포함)가 주택을 5년 이상 장기보유할 경우, 연령공제 40%, 보유공제 50%를 합쳐 종합부동산세액의 최대 80%까지 공제받게 된다. 현행 최고 70%에서 10%p 상향 조정되기 때문에 1주택을 소유한 은퇴자의 종합부동산세 부담이 다소 줄어들 것으로 보인다.(이번 정부의 정책이 마냥 세금만 뜯어내는 것은 아닌 것으로 보임...)

법인 주택양도 추가 세율 10%에서 20% 인상

올해부터 법인이 주택을 양도할 때, 양도차익에 대한 기본 법인세율(10%~25%)에 추가 과세되는 세율이 기존 10%에서 20%로 인상된다. 개인과 법인간 세부담 차이를 이용한 조세회피를 방지하기 위한 조치로 보인다. 이와 더불어 추가세율 적용대상에는 주택을 취득하기 위한 권리인 입주권, 분양권이 추가된다. 2020년 6월 18일 이후에 8년 이상 임대하는 주택(수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하)도 추가세율이 적용된다.

신혼부부, 생애최초 특별공급 기준 완화

주택을 가지고 있지 않은 실수요의 특별공급 신청 기회를 늘리기 위해 특별공급 소득요건이 완화된다. 현재 도시근로자 월평균소득이 100%(맞벌이 120%) 이하인 신혼부부 특별공급 소득요건을 130%(맞벌이 140%) 이하로 완화한다. 아울러 신혼부부, 생애최초 특별공급 물량 중 70%는 소득 100%(맞벌이 120%) 이하인 사람에게 우선 공급하고, 나머지 30%에 대해서는 소득요건을 완화해 130%(맞벌이 140%) 이하인 사람을 대상으로 우선 공급 탈락자와 함께 추첨제로 선정된다.

재건축 아파트 실거주 요건, 안전진단 절차 강화

올해부터 투기과열지구 내 재건축 아파트의 경우, 최초 조합설립을 신청하면 분양신청 공고일을 기준으로 반드시 실거주 2년을 충족해야 조합원 분양권을 받을 수 있게 된다. 이 경우, 2년 실거주는 합산 거주이기 때문에 반드시 연속으로 2년을 거주할 필요는 없다.

재건축 사업의 첫 관문인 안전진단의 관리 주체도 강화된다. 지금까지는 허위로 안전진단 보고서를 작성하는 등, 중대한 상황에만 처벌을 했지만 앞으로는 부실하게 작성하는 경우에도 과태료가 부과된다. 이 외 세부사항을 개정해 2021년 안전진단을 시작하는 사업부터 시행할 예정이라 한다.

입주 전, 하자보수 의무화

올 1월 24일부터 공동주택 사전방문에서 발견된 하자에 대해서 사업주체는 입주일 전까지 보수를 완료해야 한다. 사업 주체는 주택공급계약에 따라 정한 입주지정기간 개시일 45일 전까지 입주예정자 사전방문을 최소 2일 이상 실시해야 하며 사전방문 1개월 전까지 사전방문에 필요한 사항도 제공해야 한다. 사업주체는 사전방문을 통해 발견된 하자에 대한 조치계획을 수립해 사전방문 종료일로부터 7일 이내에 사용검사권자인 지자체에 제출해야 한다.

일반 하자 중, 전유부분은 입주 예정자에게 인도하는 날까지, 공용부분은 사용검사를 받기 전까지 조치해야 하며 사업주체는 보수공사 등의 조치현황을 인도일에 입주예정자에게 알려줘야 하고, 공사가 끝난 후에 그 결과를 사용검사권자에게 제출해야 한다.

분양주택 입주 예정일 사전통보 신설

지금까지는 사업주체가 입주일을 언제 통보해야 하는 규정이 없어 일부 사업주체가 입주 예정일을 모집공고 상 예정일과 다르게 통보하는 경우가 있었다. 이에 입주자들은 잔금 마련과 기존 주택 처분 등에 문제가 발생하기도 했다. 이런 문제를 방지하기 위해 올해부터 사업주체가 실입주가 가능한 날로부터 2개월 전에 입주 예정일을 통보하고 공급 계약서에 이를 명시하도록 했다. 2월부터는 전매제한 위반자 10년 입주자격 제한과 수도권 분양가상한제 주택의 거주의무기간 부과가 예정되어 있다.

전매제한 위반자 10년 입주자격 제한

지금은 위장전입이나 허위임신 진단서 발급 등의 공급질서 교란행위에 대해 10년간 입주자 자격을 제한하고 있으나 전매행위 위반자에 대한 청약자격 제한은 없었다. 앞으로 다가오는 2021년 2월 19일부터 전매행위 제한을 위반한 자와 알선한 자도 10년간 청약자격이 제한된다.

수도권 분양가상한제 실거주주택 거주의무기간 부과

투기수요를 차단하고 실수요자의 주택 당첨기회를 확대하기 위해 수도권 분양가상한제 적용주택 입주자에게 거주의무가 부과된다. 거주의무기간은 공공택지에서 분양가격이 인근 시세의 80% 미만인 주택은 5년, 80~100% 미만인 주택은 3년으로 하고 민간택지에서 공급되는 주택의 경우 분양가격이 인근 시세의 80% 미만인 주택은 3년, 80~100% 미만인 주택은 2년으로 한다. 거주의무기간 중 해외체류, 근무 등 부득이한 사유가 있는 입주자는 거주한 것으로 간주한다. 만약, 거주의무기간 중에 이사할 경우에는 한국토지주택공사(LH) 등에 우선 매각해야 한다.

양도소득세 중과세율 인상

6월부터는 다주택자가 주택을 팔 때, 양도세 중과세율이 '기본세율+10~20%p'에서 '기본세율+20~30%p'로 인상된다. 2년 미만 보유 주택, 조합원 입주권을 매도할 때의 세율도 현행 40%에서 최대 70%까지 강화된다. 또 1년 미만 보유 시 70%, 1~2년 미만 보유 시, 60%의 세율이 적용되면서 양도차익의 대부분이 세금으로 환수된다. 중과세율은 6월 1일 이후 양도분부터 적용되기 때문에 5월 말까지 세금 회피용 매물이 상당히 풀릴 것으로 예상된다.(단타 갭투자는 안통한다는 얘기)

전월세 신고제 시행

임대차3법에 포함된 전월세 신고제가 시스템 준비를 거쳐 올 6월부터 시행될 예정이다. 전월세 신고제는 계약 30일 이내에 계약 당사자, 보증금, 임대료, 임대기간 등 계약 사항을 의무적으로 신고하는 제도로 신고 후 자동으로 확정일자가 부여된다. 계약상 변경이 있을 때에도 30일 이내에 지자체에 신고해야 하며 만약 공동으로 신고를 하지 않거나 거짓 신고를 할 경우에는 각각 100만원, 500만원 이하의 과태료를 부과한다. 일방이 신고를 거부할 경우에는 단독 신고가 가능하다. 주거용 오피스텔이 신고 대상으로 분류되는 데 반해 전입신고를 할 수 없는 비주택은 신고 대상에서 제외되는 점 , 참고해두자!