떠오르는 빌라 열풍, 마냥 장땡이기만 할까?

요즘 실물경제에 비해 주식시장과 부동산 시장이 요동치고 있다. 부동산법 개정 실패로 인해 집값은 천정부지로 치솟고 있고 특히, 수도권의 아파트 값이 급격하게 오르면서 상대적으로 저렴한 빌라로 젊은 수요자들의 시선이 쏠리고 있다.

그런데 과연 빌라 열풍이 마냥 수익을 가져다 줄 황금알을 낳는 거위일까? 빌라 열풍은 분명히 아파트 값을 감당하지 못한 젊은 세대들이 빌라로 눈을 돌리면서 생긴 현상으로 보인다. 요즘은 상대적으로 아파트보다 가격이 저렴한 빌라도 부르는게 값이라고 한다.

게다가 국토교통부와 서울시가 공공재개발 첫 시범사업 후보지로 서울에서 8곳을 선정하였는데 이때문에 더 투자가 과열되고 있다. 선정된 지역은 동작구 흑석2구역, 영등포구 양평13 & 14구역, 관악구 봉천13구역, 종로구 신문로 2-12구역, 동대문구 용두1-6구역, 동대문구 신설1구역, 강북구 강북5구역 등이다. 이들 8곳은 1년간 토지거래허가제가 시행되기 직전까지 쓸 만한 매물을 잡으려는 투자자의 발길이 끊이질 않았다. 필자는 이전에 토지거래허가제가 시행되면 실거주 외에 집을 살 수 없다는 내용의 포스팅을 한 바 있다.

2021/01/11 - [다람쥐의 '경제' 보따리] - 2021년부터 달라지는 부동산 제도, 재건축 실거주 요건 강화?

심지어 공공재개발 구역에는 반지하 빌라 호가가 10억을 넘은 곳도 많다고 한다. 부르는게 값이라는 말이 허언이 아닌 것이다. 

공공재개발 빌라 투자로 이 구역의 빌라를 매입하면 장땡일까? 필자는 그렇게 보지 않는다. 아파트 재건축과는 달리 재개발은 일반 투자자의 입장에서는 알기 어려운 복잡한 규정도 많은 등, 권리관계 분석이 단순하지 않아 자칫 입주권을 받지 못하고 현금 청산 대상이 되는 불이익을 볼 수 있다는 점도 문제이다.

첫 번째 걸림돌은 바로 주민 동의율이다. 오는 12월까지 사업시행자를 확정해야 하는데, LH나 SH가 단독 시행자로 나서면 주민 2/3 이상 동의를 받아야 하며 공기업과 조합이 공동 시행자로 나서면 주민의 1/2 이상 동의가 필요하다. 특히 공기업과 조합이 겨우겨우 1/2을 넘긴 동의율로 조합이 설립되면 나머지 1/2이 막아서 사업이 질질 기약없이 늘어질 가능성이 크다.

두 번째 걸림돌은 바로 재개발 지역 상가 소유자 반발도 분쟁 대상이다. 장사가 잘 되는 상가 소유주들의 반대가 막심할건데 상식적으로 자기 밥그릇을 걷어차려고 하는데 좋아할 사람이 어디 있겠는가? 재개발사업 이후에도 높은 수익을 보장한다고 말은 하는데......과연???

그리고 가장 복잡한 문제는 신축빌라이다. 재개발 지역에서는 일정 시점 이후에 가구 수를 늘려 신축한 빌라는 가구별 소유자에게 조합원 입주권을 주지 않도록 되어 있는데 이는 지분 쪼개기 꼼수를 막는 것이라고 한다. 이 시점을 '권리산정일'이라 하는데 권리산정일을 넘겨 신축된 빌라를 사는 사람들은 모두 현금청산 대상이라고 한다.