[부동산 용어] LTV, DTI, DSR 이란? 주택담보대출에 대한 모든 것!

아파트 구입으로 인해 담보대출을 알아보고있는 이들이 있을 것이다. LTV? DTI? DSR? 들어본 것 같은데도 아리송한 그런 용어들을 담보대출시에 접하기 마련인데 과연 이러한 용어들은 어떤 의미이며 어떨 때 쓰일까? 살찐 다람쥐가 알아보았다.

 

1. LTV (Loan To Value Ratio) : 주택의 담보가치에 따른 대출 한도

 

LTV란 주택담보인정비율을 말하는데 쉽게 말해서, 주택을 담보로 대출받을 때 주택가치 대비 최대 몇 %까지 받을 수 있는지에 대한 비율을 말하는 것이다. 

 

주택담보인정비율(LTV) = 주택담보대출 취급한도 / 주택 가격

 

or 

 

주택가격 * 주택담보인정비율(LTV) = 주택담보대출 취급한도

 

예를 들어, 살찐 다람쥐가 영종도에 5억짜리 아파트를 매입하려 한다. 그런데 LTV가 70%라고 하네? 그럼 살찐 다람쥐가 대출받을 수 있는 금액의 최대 한도는 3억 5000만원이 되시겠다!

 

따라서 LTV가 높을수록 더 높은 금액의 대출을 받을 수 있으며 일반적으로 수도권보다는 지방이, 투기과열지구보다는 조정대상지역이, 2주택 이상 세대나 고가주택 매입자보다는 실수요자가 더 높은 LTV를 적용받는다.

 

2. DTI (Debt To Income Ratio) : 총부채상환비율

 

DTI는 연 총소득에서 매년 갚아야하는 원금 및 이자가 차지하는 비율을 말한다.

 

총부채상환비율(DTI) = (주택담보대출의 연간원리금 상환액 + 기타대출*의 연간이자 상환액) / 연간 소득

 

예를 들어 연봉 1억인 살찐 다람쥐는 DTI가 50%라면 매년 갚아야 할 이자가 5000만원을 넘지 않도록 대출규모를 제한받게 된다.

 

이때, DTI의 경우는 상환기간이 길어진다면 매년 갚아야 할 원금과 이자가 줄어들기 때문에 거치기간이나 상환기간에 따라 더 많은 대출을 받을 여지는 있다.

 

또한, DTI도 LTV와 마찬가지로 수도권보다는 지방이, 투기과열지구보다는 조정대상지역이, 2주택 이상 세대나 고가주택 매입자보다는 실수요자가 더 높은 DTI를 적용받는다. 지역에 따라 DTI 제한이 없는 곳도 있으니 참고할 것!

 

3. DSR (Debt Service Ratio) : 총체적상환비율

 

DSR이란 전체 대출에 대한 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 비율을 말한다. 

 

총부채상환비율(DSR) = (주택담보대출의 연간원리금 상환액 + 기타부채*의 연간이자 상환액) / 연간 소득

 

DTI와 비슷하면서도 조금 다르다. DTI보다는 더 까다로운 지표이며 '기타대출'이 아닌 '기타부채'의 연간이자 상환액인 점에서 다르다. 'DTI'가 해당 대출은행에서 자기은행의 원금과 이자 외에 타은행 대출이 있는 경우, 타은행의 원금은 배제하고 이자만 계산에 포함하지만 'DSR'의 경우 원금 뿐만아니라 신용대출, 할부금, 리스, 신용카드 미결제액 등 모든 부채의 원금과 이자를 포함한다는 점에서 다르다. DTI보다는 DSR이 세부적인 소득 대비 대출 상환능력을 가늠하는데 더 적합하다고 볼 수 있다.

 

p.s. 물론 연간 대출상환액에서 제외되는 대출도 있으니 참고하자!

(서민금융상품, 300만원 이하 소액신용대출, 전세자금대출, 이주금 & 중도금 대출 등)

 

지역별 LTV와 DTI 비율

서울 내 투기지역과 투기과열지구

 

서울 내 투기지역과 투기과열지구

 

간단 요약~!

 

LTV = 주택의 담보 가치에 따른 대출 한도

 

DTI = 상환 능력을 보는 지표 = (주택담보대출 원금과 이자) + (기타대출 이자) / 연간소득

 

DSR = 상환 능력을 보는 지표 = (주택담보대출 원금과 이자) + (기타대출 원금* + 기타대출 이자) / 연간소득